Как продать приватизированную квартиру

Содержание
  1. Можно ли продать приватизированную квартиру, долю в квартире
  2. Как продать приватизированную жилплощадь?
  3. Единовременная приватизация при участии будущего владельца
  4. Обмен жилья в РФ
  5. Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы
  6. Основные нюансы заключения сделки
  7. Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
  8. Шаг 1. Принятие решения о продаже
  9. Шаг 2. Снятие обременений
  10. Шаг 3. Поиск покупателя
  11. Шаг 4. Оформление сделки
  12. Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением
  13. Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации
  14. Можно ли продать приватизированную квартиру
  15. Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации
  16. Особенности налогообложения
  17. Как влияет вид собственности на ход сделки
  18. Совместная собственность
  19. Долевая собственность
  20. С несовершеннолетними детьми
  21. Порядок действий при продаже
  22. Необходимые документы
  23. Договор купли продажи приватизированной квартиры
  24. Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи
  25. Продажа приватизированной квартиры: документы и порядок сделки в 2020 году
  26. Правила продажи
  27. Условия продажи
  28. Собственность до 3 лет
  29. Порядок продажи
  30. Проверка юридической чистоты сделки
  31. Составление договора
  32. Заключение договора
  33. Разрешение от органов опеки
  34. Пакет документов
  35. Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал
  36. Как продать приватизированную квартиру?
  37. Как купить приватизированную квартиру
  38. Запомнить

Можно ли продать приватизированную квартиру, долю в квартире

Как продать приватизированную квартиру

Благодаря появлению в РФ приватизации разного муниципального и государственного имущества, стали возможными многие действия с ними — продажа, дарение, передача по наследству и т.п. Но осталась масса неразрешенных вопросов по приватизации недвижимости и дальнейшей продаже  нежилой жилплощади, домов.

Например, как продать приватизированную квартиру, какие выплаты (налог) делать государству, сделки проводятся после получения недвижимостью статуса «частная» или спустя время. Что делать людям, желающим продать неприватизированную жилую площадь? А если есть несовершеннолетние дети? Давайте разбираться.

По Земельному Кодексу РФ приватизацией принято считать смену статуса помещения и перехода последнего из муниципального владения в частное. От данной процедуры зависит  процесс по продаже недвижимости. Если последняя перешла в частное владение недавно, то ее продажа происходит по типовой схеме.

Чтобы продать недвижимость (долю приватизированной жилплощади), после ее перехода в частное владение, потребуется документ, являющийся доказательством приватизации – свидетельство о собственности. По вопросам о реализации этого обращаются в риэлторские агентства, что экономит денежные средства и время.

Занимаются сделкой и самостоятельно, если  не обладаете необходимым уровнем юридических знаний и опыта,  лучше этого не делать. Иначе попадете в непредвиденные ситуации, сильнее усложните процесс. Механизмы купли-продажи имеют особенности и нюансы, профессиональный риэлтор сделает за вас работу быстрее и эффективнее.

Но придется заплатить некоторые деньги, если нужно сэкономить, то занимайтесь всем самостоятельно.

Как продать приватизированную жилплощадь?

Чтобы продать квартиру необходимо провести официальную регистрацию договора о купли-продажи. Не рекомендуется  занижать реальную цену на недвижимость, в этом случае вы сэкономите на уплате государственного налога, но если возникнут какие-то споры в суде, данный факт добавит вам лишних проблем.

Прежде чем оформить сделку  и продать квартиру, ознакомьтесь с важными особенностями процесса:

  1. При реализации недвижимости близким родственникам законом РФ не предусмотрена выплата налогового вычета.

  2. При занижении стоимости — увеличивается налог (налоговая инспекция уделяет больше внимания подобным сделкам).

  3. Совместно нажитая супругами недвижимость автоматически становится общей (лица, проживающие в квартире без согласия ответственного квартиросъемщика, претендовать на долю в собственности не могут).

  4. В случае купли-продажи квартиры или дома несовершеннолетним по закону РФ должна быть предоставлена жилплощадь с нормальными условиями для проживания.

Любые сделки с недвижимостью в частном владении совершаются после получения на руки свидетельства о собственности. Если последняя приватизирована сроком меньше трех лет назад, то собственник обязан заплатить государственный налог, составляющий 13 %, если цена на недвижимость не превышает один миллион рублей.

Во всех остальных случаях можно продать квартиру без выплат, никакие налоги не предусмотрены. Если ваша жилая площадь принадлежит государству, то вы не можете совершать с ней никаких действий, влекущих за собой получения материальной выгоды. Если необходимо срочно продать  неприватизированную квартиру, дом, то есть два выхода из сложившейся ситуации:

  1. Провести единовременную приватизацию вместе с будущим владельцем.

  2. Совершить обмен жилья с последующим переходом в частную собственность (если недвижимость находится полностью в вашей ответственности и вас не интересует вопрос, как продать долю в приватизированной квартире).

Единовременная приватизация при участии будущего владельца

Для приватизации квартиры подобным способом необходимо узнать в муниципалитете о том, возможно ли совершить это деяние с недвижимостью в вашем случае. Можно ли продать долю в приватизированной квартире при необходимости. Не подходит в этом случае следующие наименования жилья:

  1. Аварийное.

  2. Социальное.

  3. Военные городки.

  4. Некоторые другие.

Если  жилое помещение не попадает в вышеперечисленный список, (уточняем, в муниципалитете можно ли продать приватизированную квартиру в дальнейшем) и собираем нужные документы:

  1. Свидетельство о жилищной квоте.

  2. Льготы и привилегии (если есть).

  3. Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних детей).

  4. Справка о составе вашей семьи.

После этого получаете в муниципальной администрации  района бланк заявления на первичную приватизацию жилья. Все лица, прописанные в жилплощади, подписывают заявление (квартиру без согласия прописанных в ней лиц продать нельзя), которое подается на рассмотрение (срок не более тридцати дней). После чего заверяете нотариальной договор о совершении единовременной приватизации.

С покупателя нужно взять небольшой денежный задаток в процессе сделки. По завершении приватизации, жилье продается по стандартной схеме, описанной выше.

Обмен жилья в РФ

Не менее реально продать муниципальную квартиру или дом по схеме обмена. Но это требует знания большого количество нюансов и хитростей. Процедура достаточно сложная, в отличие, если квартира приватизирована. В этой ситуации лучше обратиться в агентство по недвижимости, в котором вы уверенны на 100 %. Эта процедура включает следующие этапы:

  1. Размещение объявления о реализации квартиры.

  2. Поиск и привлечение потенциального покупателя.

  3. Сообщения последнему всех сведений о жилплощади (в том числе о том, что она неприватизированная).

  4. Оформление обмена жильем (покупатель предоставляет так называемый «буфер» — недвижимость, предназначенную для обмена).

  5. Собирается, оформляется и подписывается в соответствующих местах необходимая документация.

  6. Подается заявление в государственные органы на разрешения проведения обмена.

  7. По завершении сделки, у вас остается «буфер», у продавца – ваша жилая площадь.

  8. «Буфер» по обратной схеме возвращается обратно продавцу или риэлторскому агентству (если оно принимало участие в сделке).

Выше представленная схема является достаточно рискованной процедурой, имеющей много минусов и нюансов, способных значительно усложнить процесс сделки,  затянуть его на неопределенный срок. Можно стать жертвой недобросовестных риэлторов, потому лучше сотрудничать с уже проверенными компаниями и фирмами, предлагающими такие услуги.

Подводя итог всему сказанному, нетрудно понять то, что лучше и выгоднее продается приватизированная квартира сразу после перехода ее в частное владение! Остались вопросы? Задавайте юристам  сайта «33 Юриста.ру».

Источник: https://33urista.ru/article/kak-prodat-privatizirovannuju-kvartiru

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Как продать приватизированную квартиру

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость.

Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей.

Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

  • сдача в аренду;
  • продажа;
  • обмен;
  • дарение.

Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

Основные нюансы заключения сделки

Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

  1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
  2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
  3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие на отчуждение имущества;
  • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

Шаг 2. Снятие обременений

Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Шаг 3. Поиск покупателя

Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

Шаг 4. Оформление сделки

Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

  • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
  • заключение основного ДКП;
  • передача собственности, оплата по договору.

Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/mozhno-li-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru.html

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Как продать приватизированную квартиру

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 369

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб.

, что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Продажа приватизированной квартиры: документы и порядок сделки в 2020 году

Как продать приватизированную квартиру

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Правила продажи

При продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в случае продажи купленного жилья. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности. До этого собственником квартиры является государство.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

  1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
  2. наличие нескольких собственников;
  3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ.  После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Условия продажи

Как продать приватизированную квартиру, соблюдая действующее законодательство? Для этого необходимо выполнить следующие обязательные требования:

  • не должно быть незаконной перепланировки;
  • если одним из собственников является несовершеннолетним, предстоит сложный процесс оформления;
  • квартира не должна находиться под обременением.

Недвижимость можно продать только в том случае, если вся документация в порядке, а юридические проблемы отсутствуют.

Если недвижимость имеет несколько совладельцев, требуется их согласие на совершение сделки. Даже если кто-то один будет против, продажа не может быть осуществлена. В данном случае речь может идти только о продаже долей.

Собственность до 3 лет

Если право собственности возникло менее 3-х лет назад, придется оплачивать НДФЛ. Если среди собственников есть лица, не являющиеся резидентами РФ, для них устанавливается дополнительный налог.

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Порядок продажи

При продаже приватизированной квартиры важно соблюдать определенный порядок действий. Сначала следует пройти процедуру приватизации и оформить собственность. Если вы готовы оплатить подоходный налог, можно приступать к поиску покупателей. Если вы не хотите этого делать, необходимо подождать три года с момента регистрации собственности.

Продажа возможна с участием агента или своими силами. Выполняется следующая последовательность действий:

  1. поиск покупателя;
  2. проверка юридической чистоты сделки;
  3. оформление документов;
  4. смена собственника и получение денег.

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, обычно запрашиваются дополнительные сведения о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может запросить дополнительный пакет документов.

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
  • архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
  • выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

  1. подробный адрес расположения;
  2. этаж;
  3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Его можно заключить двумя основными способами – без посредников и у нотариуса. В первом случае достаточно распечатать бланк договора и заполнить его. На заключении такого договора могут присутствовать продавец и покупатель. К его заключению может быть привлечен агент или юрист по недвижимости.

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке.

И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель.

Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

  • выделить долю ребенку в квартире родственников;
  • подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

  1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
  3. передаточный акт на квартиру;
  4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
  5. договор купли-продажи;
  6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
  7. квитанция об оплате госпошлины;
  8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки – ЖСС Журнал

Как продать приватизированную квартиру

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как  угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.  

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.  

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН.Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск,  проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте.

Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.   

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.  

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее)  это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет  в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Источник: https://an-zss.ru/blog/privatizirovannaja-kvartira-osobennosti-prodazhi-i-pokupki/

Журнал юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: